Đây là các loại thuế phí cơ bản cần đóng khi giao dịch BĐS nhà phố tại khu vực TP.HCM trong năm 2025 hiện nay. Trong đó thuế phi nông nghiệp hàng năm đóng tới năm mới nhất (2025).
Thường bên bán sẽ đóng các mục 1+2+3+4. Bên mua sẽ đóng mục 5+6. Nếu cập nhật biến động (đăng bộ sang tên) thì chi phí dưới 2 triệu/hồ sơ; còn nếu đổi sổ mới thì tùy tình trạng hồ sơ có phải đo vẽ lại hay không mà chi phí và thời gian có thể kéo dài.
Thuế thu nhập cá nhân: 2%
Thuế phi nông nghiệp năm 2025
Phí công chứng mua bán: tùy giá trị giao dịch
Hoa hồng môi giới: tùy thỏa thuận
Lệ phí trước bạ: 0.5%
Phí đăng bộ sang tên đổi (sổ)
Bên bán sẽ đóng: 1+2+3+4
Bên mua đóng: 5+6
các loại thuế phí mua bán nhà 2025
Ví dụ: Nhà bán giá 10 tỷ dự trù:
Bên bán đóng thuế thu nhập cá nhân 2% 200 triệu + phi nông nghiệp (<1triệu) + phí công chứng (khoảng 5 triệu) + hoa hồng môi giới 1% 100 triệu => tổng khoảng 306 triệu.
Bên mua đóng: lệ phí trước bạ 0,5% 50 triệu + phí đăng bộ sang tên (khoảng 2 triệu) => tổng khoảng 52 triệu.
CẦN LÀM CÀNG SỚM CÀNG TỐT, NHƯNG PHẢI ĐI ĐÔI VỚI TRÁCH NHIỆM VÀ MINH BẠCH
Trong bối cảnh Chính phủ đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, việc xem xét bãi bỏ giấy phép xây dựng là một bước đi mạnh mẽ, cần thiết và đúng hướng. Với tư cách là một kiến trúc sư, tôi hoàn toàn ủng hộ đề xuất này: càng sớm triển khai, càng tốt cho người dân, doanh nghiệp và sự phát triển minh bạch của đô thị.
Tuy nhiên, để quá trình này thực sự mang lại hiệu quả tích cực, cần đồng bộ nhiều giải pháp đi kèm:
Sớm hoàn thiện và công bố rộng rãi các bản quy hoạch 1/500
Quy hoạch chi tiết là “xương sống” thay thế cho giấy phép xây dựng. Khi đã có quy hoạch rõ ràng, người dân và đơn vị tư vấn có thể tự căn cứ để thiết kế đúng định hướng phát triển đô thị. Việc công bố minh bạch và cập nhật thường xuyên các đồ án quy hoạch là điều kiện tiên quyết.
Phát triển ứng dụng tra cứu quy hoạch cho người dân
Một ứng dụng hoặc cổng thông tin trực tuyến cho phép người dân tra cứu thông tin quy hoạch lô đất của mình một cách dễ dàng sẽ giúp tăng tính chủ động, minh bạch và hạn chế tranh cãi sau này. Công cụ này nên hiển thị được các chỉ tiêu như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, khoảng lùi… theo đúng quy hoạch.
Giao trách nhiệm cho đơn vị tư vấn thiết kế
Khi không còn giấy phép xây dựng, trách nhiệm kiểm soát sự phù hợp với quy hoạch phải được đặt lên vai các đơn vị tư vấn thiết kế. Đây là một bước tiến chuyên nghiệp hóa, giúp kiến trúc sư thực sự được làm đúng vai trò “kiến tạo trật tự đô thị”. Thiết kế ra sao thì thi công y như vậy, đúng quy chuẩn, đúng pháp luật.
Cán bộ thanh tra, kiểm tra cần đóng vai trò hỗ trợ, hướng dẫn không gây nhũng nhiễu
Không còn xin phép nhưng không có nghĩa là buông lỏng quản lý. Cán bộ chuyên môn cần kiểm tra, nhắc nhở và xử lý khi có sai phạm, nhưng phải công tâm, đúng quy định, tránh việc “hành là chính”, đây là điều người dân luôn mong mỏi.
Kêu gọi người dân thực hiện nghiêm túc quy hoạch.
Nhà nước bỏ thủ tục không có nghĩa người dân được “làm gì cũng được”. Tôn trọng quy hoạch là tôn trọng lợi ích chung, là sống trong một đô thị phát triển bền vững và trật tự. Việc cơi nới sai mật độ, vượt tầng, sai khoảng lùi… chính là nguyên nhân của kẹt xe, ngập lụt, thiếu không gian công cộng, ảnh hưởng công tác PCCC và tất cả chúng ta đều là người gánh chịu hậu quả.
bỏ xin giấy phép xây dựng
Tóm lại, bỏ giấy phép xây dựng không có nghĩa là buông lỏng quản lý, mà là chuyển từ “xin – cho” sang “tra cứu , tự chịu trách nhiệm”. Đó là một bước tiến của xã hội văn minh, nơi người dân được tin tưởng, chuyên gia được phát huy vai trò, và cơ quan công quyền đóng vai trò giám sát chứ không can thiệp sâu.
Tôi tin rằng, nếu làm đúng, làm minh bạch và đồng bộ, đây sẽ là một cuộc cách mạng tích cực cho ngành xây dựng và phát triển đô thị của Việt Nam.
Một số lưu ý khi nhận bàn giao nhà căn hộ chung cư mới
Một số lưu ý khi nhận bàn giao nhà căn hộ chung cư mới
Nhận nhà mới đối với nhiều người sẽ là việc khá quan trọng, vì thế không nên “dễ tính” với những việc này. Bởi vì, chỉ vài chi tiết, hạng mục bị nhà thầu làm ẩu mà người mua không kiểm tra kỹ và yêu cầu khắc phục sớm sẽ dễ dẫn đến những phiền phức sau này.
một số lưu ý khi nhận căn hộ chung cư mới
Việc nhận nhà kỹ có thể tốn nhiều thời gian nhưng việc này là đương nhiên và cần thiết vì mình đang mua sản phẩm nhiều tỉ.
Kiểm tra theo vòng tròn: bắt đầu từ lô gia phòng khách – phòng khách – khu vực bếp – lô gia phơi đồ – toilet chung – phòng ngủ nhỏ – phòng ngủ master.
– Nứt sơn tường chân chim. Lỗi này mình thấy gần như dự án nào cũng có, kiểm tra kĩ từng bức tường.
– Len chân tường bị hở: kiểm tra dọc hết len chân tường, lỗi này phổ biến là không bít hết dễ bị hở do thi công vội, ẩu. Nếu có thước thì kiểm tra tường xem trát phẳng không, thỉnh thoảng nhiều đoạn tường trát quá dày.
– Kiểm tra nền gạch: có thời gian gõ từng viên gạch, nghe tiếng bộp bộp không chắc là y rằng viên đó nền dưới rỗng do san không bằng, chưa kể có thể có viên bị nứt.
– Kiểm tra các cửa: cửa chính, cửa các phòng, cửa lùa lô gia: phổ biến là lỗi cong, vênh đóng không khít hoặc đóng mở không thoải mái.
– Kiểm tra hệ thống điện: các ổ cắm có điện hết không, các đèn có sáng không. Kể cả công tắc bật mở nhiều công tắc bật mở nghe tiếng không tự nhiên, mở ra y rằng bị gãy một chốt nào đó. Dù bật mở vẫn bình thường nhưng không thích vậy.
– Kiểm tra các thiết bị điện như máy lạnh, bếp, hút mùi … hoạt động được không
– Kiểm tra hệ tủ toilet, tủ bếp đóng mở bình thường không, lỗi hay gặp các góc cánh cửa tủ bị bong hoặc chầy.
– Kiểm tra nhà tắm, toilet, ban công xem thoát nước ok không bằng cách xả nước.
Trên đây là những lưu ý cần nắm khi Khách hàng đi nhận nhà căn hộ chung cư mới để tránh phiền phức về sau.
6 LƯU Ý CẦN NHỚ KHI KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT
Như các bạn đã biết có 2 hình thức đặt cọc mua bán nhà đất phổ biến là cọc giấy tay và cọc công chứng, cả 2 đều có giá trị pháp lý như nhau. Trong khi hợp đồng đặt cọc công chứng đã có văn phòng công chứng kiểm tra các thủ tục pháp lý cần thiết cho hai bên theo đúng quy định. Và sau đây là 6 lưu ý bạn cần phải nhớ khi ký hợp đồng đặt cọc bằng giấy tay sao cho hợp lệ, an toàn và hiệu quả.
1/ Thông tin của các bên trong hợp đồng phải đầy đủ:
Bên mua – Bên bán và Bên làm chứng bao gồm: họ tên – năm sinh – số căn cước công dân – địa chỉ thường trú – số điện thoại, số tài khoản ngân hàng…
Việc đặt cọc nên được tiến hành tại căn nhà đang bán hoặc nơi ở của chủ nhà trong trường hợp nhà bán đang cho thuê.
LƯU Ý: nên xem xét các chủ thể tham gia có đủ thẩm quyền giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc này hay không?
Ví dụ: nếu nhà của 2 vợ chồng thì phải 2 người ra ký hợp đồng nhận cọc; nếu sở hữu của hộ gia đình thì toàn bộ hộ gia đình phải ra ký; nếu không phải là chủ nhà thì phải có giấy ủy quyền nhận cọc hợp lệ…
2/ Thông tin về tài sản chuyển nhượng phải rõ ràng:
Có Địa chỉ – Số tờ – Số thửa.
Diện tích đất – Diện tích sàn xây dựng – Loại đất (Ví dụ: đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp…)
Hiện trạng nhà đất như thế nào.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất số bao nhiêu, do cơ quan nào cấp vào ngày tháng năm nào?
3/ Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán:
Giá chuyển nhượng là bao nhiêu? Giá khai khi công chứng mua bán bao nhiêu?
Thanh toán làm mấy đợt, cụ thể ra sao?
Số tiền đặt cọc như thế nào: thông thường từ 5 – 10% giá trị chuyển nhượng hoặc một con số chẵn phù hợp theo thỏa thuận của hai bên.
Kinh nghiệm cho thấy bên mua nên giữ lại một khoản tiền nhất định từ 3-5% giá trị mua bán để chủ động trong việc kê khai và đóng các nghĩa vụ thuế cùng các chi phí phát sinh (nếu có) liên quan đến bên bán. Sau khi hoàn tất hồ sơ xong thì bù trừ lại sau.
Một số các chi phí thuế và phát sinh liên quan đến nghĩa vụ của bên bán có thể kể đến như sau: thuế thu nhập cá nhân, thuế phi nông nghiệp hàng năm; chi phí xử lý khi khai báo thuế thấp hơn giá mua bán; chi phí xử lý khi nhà chưa hoàn công/ chưa đúng hiện trạng; tiền điện – nước – internet tính đến ngày bàn giao nhà…
Ví dụ: Nhà bán 10 tỷ thì nên giữ lại 300 – 500 triệu (tương đương 3-5% giá trị) hoặc tối thiểu cũng phải 2% để đóng thuế TNCN.
4/ Thời gian đặt cọc và xử lý tiền đặt cọc:
Thời gian đặt cọc cụ thể trong bao lâu: 1 tháng, 2 tháng hay 3 tháng…
Thời gian ký công chứng mua bán: chậm nhất là ngày bao nhiêu?
Địa điểm công chứng dự kiến cụ thể là ở văn phòng công chứng nào;
Bên mua nếu không mua sẽ mất tiền đặt cọc.
Bên bán nếu không bán sẽ phải hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương tiền đặt cọc (hoặc có thỏa thuận khác).
5/ Cam kết của các bên:
Bên bán cam kết:tài sản không bị tranh chấp, khiếu kiện, hoặc kê biên thi hành án; không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Bên mua cam kếtđã xem xét kỹ, biết rõ về nguồn gốc sở hữu và thực trạng quy hoạch của BĐS định mua.
– Cùng các cam kết chung của hai bên.
* Lưu ý: Nếu thỏa thuận được thì bên mua nên đưa vào điều khoản bên bán chịu trách nhiệm hoàn toàn cùng các chi phí phát sinh nếu xảy ra các vấn đề pháp lý với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến hiện trạng căn nhà dẫn đến không đăng bộ sang tên được (hiện đang xảy ra phổ biến ở TP.HCM).
6/ Các thỏa thuận khác:
Thông thường thì về thuế phí sẽ do:
Bên bán đóng thuế thu nhập cá nhân và phí công chứng;
Bên mua đóng lệ phí trước bạ và phí đăng bộ sang tên hoặc cấp đổi sổ;
Bên bán có đồng ý cho bên mua vay ba bên thông qua ngân hàng để thanh toán hay không?
Bên bán có đang vay ngân hàng và cần bên mua hỗ trợ bỏ tiền vào rút sổ ra ký công chứng hay không?
Hợp đồng đặt cọc nên được ký tên và lăn tay kèm theo vì chữ ký có thể thay đổi theo thời gian.
Biên nhận giao nhận tiền ký tên và lăn tay theo từng đợt giao nhận tiền thực tế. Nhận tới đâu ký tới đó.
Một số các thỏa thuận khác tùy theo từng trường hợp cụ thể.
Ví dụ như để lại đồ nội thất nào, có giữ hợp đồng thuê hay không, thời gian bàn giao nhà cụ thể là ngày nào…
6 lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Trên đây là 6 lưu ý cần nhớ khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà bằng giấy tay sao cho hợp lệ và hiệu quả. Tất nhiên tùy theo tình hình thực tế tại địa phương mà các bạn có thể tham khảo và áp dụng phù hợp cho mình.
Thiết kế nội thất và trang trí (decor) là hai khái niệm liên quan đến việc tạo ra không gian sống đẹp, nhưng chúng có sự khác biệt về phạm vi và mục tiêu:
1. Thiết kế nội thất (Interior Design):
– Phạm vi rộng hơn: Thiết kế nội thất bao gồm việc lên kế hoạch tổng thể cho không gian, bao gồm cả chức năng, bố trí, ánh sáng, vật liệu, màu sắc, và các yếu tố kiến trúc. Nó đòi hỏi sự hiểu biết về kiến trúc, công thái học, và kỹ thuật.
– Kỹ thuật và chức năng: Một nhà thiết kế nội thất không chỉ làm cho không gian đẹp mắt mà còn đảm bảo nó phù hợp với mục đích sử dụng, an toàn, và tuân theo các quy chuẩn xây dựng.
– Hợp tác với các chuyên gia: Nhà thiết kế nội thất thường làm việc chặt chẽ với các kiến trúc sư, kỹ sư, và thợ xây dựng để thực hiện các dự án từ giai đoạn lên ý tưởng đến hoàn thiện.
khác nhau giữa thiết kế nội thất và trang trí
2. Trang trí (Interior Decoration):
– Phạm vi hẹp hơn: Trang trí nội thất tập trung vào việc lựa chọn và sắp xếp các yếu tố thẩm mỹ như đồ nội thất, rèm cửa, thảm, tranh ảnh, và các phụ kiện khác để làm cho không gian trở nên đẹp mắt và hấp dẫn hơn.
– Tập trung vào thẩm mỹ: Mục tiêu chính của trang trí là cải thiện vẻ ngoài của không gian mà không cần can thiệp vào cấu trúc hoặc chức năng của nó.
– Không đòi hỏi kiến thức kỹ thuật cao: Công việc trang trí thường không yêu cầu sự hiểu biết sâu về kiến trúc hoặc kỹ thuật, mà chủ yếu dựa vào gu thẩm mỹ và khả năng phối hợp màu sắc, vật liệu.
sự khác nhau giữa thiết kế nội thất và trang trí
Tóm lại, thiết kế nội thất là một quá trình tổng thể, từ việc lập kế hoạch không gian đến việc triển khai và hoàn thiện, trong khi trang trí chỉ là một phần của quá trình này, tập trung vào việc làm cho không gian trở nên thẩm mỹ hơn.
quy trình 8 bước nghiệm thu căn hộ chung cư trước khi bàn giao
Quy trình nghiệm thu căn hộ chung cư trước khi bàn giao
Quá trình nghiệm thu công trình kiểm tra bàn giao căn hộ chung cư sẽ được thực hiện theo 2 bước chính gồm:
Bước 1: Ban quản lý dự án và Nhà thầu nghiệm thu công trình, đảm bảo công trình đạt tiêu chuẩn xây dựng theo kế hoạch đã đề ra
Bước 2: Tiến hành lập kế hoạch quá trình bàn giao căn hộ đến cho khách hàng.
Ngay sau khi công trình được kiểm tra toàn diện, công tác bàn giao tuân thủ đúng quy trình nhằm đảm bảo tất cả các hạng mục đều đạt chuẩn, tuân thủ tiêu chuẩn chất lượng về an toàn.
Công tác chuẩn bị kiểm tra cụ thể như thế nào, để nghiệm thu căn hộ thì chúng ta cần chuẩn bị kiểm tra 8 hạng mục chính trước khi bàn giao căn hộ chung cư đến khách hàng:
Kiểm tra sơn nước của trần và tường: yêu cầu cơ bản phải đồng màu.
Độ cao trần phải đủ cao độ.
Các góc cạnh thì phải sắc nét.
Gạch ốt lát sàn căn hộ không được trầy sướt, gạch bóng.
Các đường ron sach sẽ không bị ố vàng.
Đối với các cửa, phụ kiện đảm bảo tính năng đóng mở trơn tru.
Các thiết bị điện, nước đảm bảo được các tính năng, an toàn trong quá trình sử dụng cho khách hàng.
Kiểm tra hệ thống báo cháy đảm bảo hoạt động tốt.
quy trình kiểm tra căn hộ trước khi bàn giao nhà
Tất cả các quá trình kiểm tra sẽ được ghi nhận lại bằng văn bản giữa các bên liên qua bao gồm: Nhà thầu, tư vấn giám sát và ban quản lý dự án.
Thủ Tục Vay Thế Chấp Bất Động Sản Tại Ngân Hàng Mới Nhất
Hiện nay vấn đề vay ngân hàng để mua bất động sản diễn ra khá phổ biến, đặc biệt là trong giai đoạn lãi suất vay giảm về mức khá thấp như thời gian vừa qua.
Có một vấn đề khá cơ bản nhưng mình thấy những anh chị mua nhà ít để ý tới khi có nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua nhà đó chính là dự trù trước ngân sách mua nhà và gửi sẵn hồ sơ cho bên ngân hàng thẩm định sơ bộ trước khi quyết định xuống tiền đặt cọc mua một căn nhà nào đó.
thủ tục vay thế chấp bất động sản ở ngân hàng
Thực tế mình đã gặp không ít trường hợp các anh chị đi mua nhà được chủ nhà bao vay ngân hàng một số tiền X nào đó, nhưng khi đặt cọc xong rồi thì hồ sơ vay lại bị vướng chỗ này chỗ kia: khi thì bị dính CIC do nhảy nhóm nợ, lúc thì xác nhận độc thân bị vướng do chồng chéo nơi xác nhận… Tiền đặt cọc có thể không mất, nhưng mất nhiều thời gian và công sức đi xử lý hồ sơ.
Đó là lý do tại sao mình khuyên các anh chị nào xác định từ đầu là cần ngân hàng hỗ trợ khi mua nhà thì nên chuẩn bị sẵn hồ sơ để ngân hàng thẩm định sơ bộ trước, đồng thời từ những thông tin bên ngân hàng thu thập được như năng lực tài chính – thu nhập – chi tiêu… thì các bạn ngân hàng có thể dự báo được số tiền tối đa trong khả năng chi trả lãi vay của anh chị là bao nhiêu để cân đối dự trù khoản vay cho hợp lý.
Ngoài ra, còn một vấn đề khác cũng cần lưu ý là tâm lý thông thường của chủ nhà là muốn giao dịch hoàn tất nhanh chóng, nhận đủ tiền và có thể sử dụng số tiền bán nhà ngay lập tức. Tuy nhiên, không phải lúc nào bên mua nhà cũng có sẵn/đủ số tiền cần thiết để giao dịch mà còn cần phải vay thêm ngân hàng để mua nhà và thế chấp bằng chính căn nhà mua đó.
Việc khéo léo uyển chuyển trong việc thuyết phục chủ nhà sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Những cơ sở thuyết phục chủ nhà cơ bản có thể kể đến như sau:
– Nhờ nhân viên ngân hàng thuyết phục chủ nhà dựa trên kinh nghiệm làm việc của mình, đồng thời là bên thứ ba dễ tạo được sự khách quan và tin tưởng của chủ nhà.
– Việc giải ngân vào ngày ký công chứng thì số tiền này sẽ được chuyển thẳng vào tài khoản đứng tên bên bán, chủ nhà có thể mở sổ tiết kiệm kỳ hạn ngắn và được tính lãi ngay tại thời điểm đó (dù vẫn bị phong tỏa và chưa rút ra sử dụng được ngay).
– Có ngân hàng đứng ra làm thỏa thuận ba bên khi giao dịch sẽ đảm bảo quyền lợi của cả bên mua và bên bán, trong trường hợp công chứng xong, lúc làm hồ sơ đăng bộ sang tên có gì trục trặc thì hai bên dễ tìm được tiếng nói chung thay vì mọi rủi ro sẽ bị dồn qua bên mua nếu thanh toán đủ hết cho bên bán như thông thường.
=> Dù lý do là gì đi nữa, nếu chủ nhà vẫn cương quyết không chấp nhận hỗ trợ vay ba bên thông qua ngân hàng bị phong tỏa tiền vay thì bên mua chỉ còn có thể chấp nhận một trong ba phương án dưới đây:
1/ Bên mua tự xoay đủ tiền ở bên ngoài để công chứng, khi giao dịch sang tên xong thì bắt đầu đi vay lại ngân hàng sau.
2/ Bên mua vẫn vay ngân hàng, nhưng chọn một số ít các ngân hàng chấp nhận giải ngân không phong tỏa (chủ nhà có thể nhận tiền và sử dụng số tiền bên mua vay ngân hàng ngay khi ký công chứng xong). Hiện nay, trên thị trường chỉ có một số ít các NH chấp nhận giải ngân không phong tỏa như: Sacombank, Eximbank, Tpbank, Techcombank… và số tiền giải ngân không phong tỏa thường giới hạn ở con số nhất định và có thêm chi phí cho việc giải ngân nhanh này.
3/ Chọn mua bất động sản khác.
Ngoài ra, các anh chị có những kinh nghiệm gì khi vay ngân hàng hoặc những rủi ro nào cần lưu ý khi vay ngân hàng có thể chia sẻ để mọi người cùng nắm thêm.
Ví dụ: trong trường hợp đăng bộ sang tên xong, tiền của chủ nhà vẫn đang bị phong tỏa; vì một lý do gì đó mà bên mua nhà không đi ký hợp đồng thế chấp với bên ngân hàng để làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm để mở phong tỏa cho bên chủ nhà thì nên giải quyết như thế nào, thiệt hại của các bên sẽ ra sao?
Kiểm tra xem bất động sản có đầy đủ pháp lý không là một bước quan trọng trong quy trình mua bán. Dưới đây là một số bước cơ bản bạn nên thực hiện để đảm bảo bất động sản mà bạn quan tâm có đầy đủ giấy tờ pháp lý:
7 cách kiểm tra pháp lý bất động sản
Kiểm tra sổ đỏ/sổ hồng: Đây là giấy tờ quan trọng nhất, chứng minh quyền sở hữu của người bán đối với bất động sản. Sổ đỏ/sổ hồng cần phải có thông tin chính xác, đầy đủ về chủ sở hữu, diện tích, vị trí, và mục đích sử dụng.
Giấy phép xây dựng (đối với nhà, công trình): Nếu bất động sản là một công trình xây dựng, hãy yêu cầu xem giấy phép xây dựng. Điều này đảm bảo công trình được xây dựng hợp pháp và tuân theo quy hoạch.
Kiểm tra quy hoạch: Liên hệ với cơ quan quản lý đất đai hoặc quy hoạch tại địa phương để xác minh thông tin về quy hoạch. Điều này giúp bạn biết được bất động sản có nằm trong khu vực quy hoạch cho dự án công cộng, hạn chế xây dựng, hoặc có yêu cầu đặc biệt nào không.
Kiểm tra hợp đồng mua bán và lịch sử giao dịch: Đọc kỹ hợp đồng mua bán và yêu cầu thông tin về lịch sử giao dịch của bất động sản để đảm bảo không có tranh chấp hoặc vấn đề pháp lý nào còn tồn đọng.
Kiểm tra các giấy tờ liên quan đến tài chính và thuế: Đảm bảo rằng mọi khoản thuế bất động sản, phí bảo trì hoặc khoản vay liên quan đến bất động sản đã được thanh toán đầy đủ.
Thực hiện kiểm định kỹ thuật (nếu cần): Đối với các công trình xây dựng, việc kiểm định kỹ thuật có thể giúp xác định tình trạng thực tế của công trình, từ đó đảm bảo an toàn và giá trị của bất động sản.
Tư vấn pháp lý: Nếu có khả năng, hãy tìm kiếm sự tư vấn từ một luật sư chuyên về bất động sản. Họ có thể giúp bạn kiểm tra và đánh giá đầy đủ các vấn đề pháp lý liên quan, đồng thời tư vấn cho bạn các bước tiếp theo nếu phát hiện vấn đề.
Việc kiểm tra kỹ lưỡng giấy tờ pháp lý không chỉ giúp bạn tránh phải đối mặt với các rủi ro pháp lý sau này mà còn đảm bảo quyền lợi và an toàn cho khoản đầu tư mua bán nhà đất, căn hộ chung cư,… của bạn.
MUA NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG – 8 BƯỚC XỬ LÝ AN TOÀN
MUA NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG – 8 BƯỚC XỬ LÝ AN TOÀN
Hiện nay, hình thức mua bán Bất Động Sản đang vay thế chấp tại ngân hàng khá phổ biến trên thị trường. Thông thường, nếu bên bán (hoặc bên dịch vụ) tự bỏ tiền vào ngân hàng để lấy sổ ra rồi mới đi ký công chứng mua bán là tốt nhất. Nhưng đa phần các trường hợp chủ nhà do kẹt tiền không đủ khả năng xoay sở nên mới cần bên mua hỗ trợ phần tiền này. Vậy làm thế nào để giao dịch được thực hiện một cách suôn sẻ nhưng vẫn đảm bảo được quyền lợi và sự an toàn cho các bên (đặc biệt là bên mua).
cách mua nhà đất khi thế chấp ngân hàng an toàn
Sau đây là 8 bước xử lý cơ bản khi mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng, trên cơ sở là 2 bên đã chốt giá cả mua bán và các vấn đề khác; bên mua đồng ý hỗ trợ bỏ tiền vào ngân hàng lấy sổ cho bên bán.
8 bước mua nhà đất thế chấp ngân hàng
Bước 1: Xác thực thông tin giao dịch
Xem Bất Động Sản có thực sự là đang thế chấp tại ngân hàng hay không. Có hai cách:
Cách 1: nhờ người bán cung cấp photo hoặc hình chụp sổ hồng và ra VP công chứng tra cứu thông tin Bất Động Sản đó trên hệ thống sẽ biết được Bất Động Sản có đang thế chấp ngân hàng hay không.
Cách 2: nhờ bên bán cung cấp hồ sơ bản chính Hợp đồng tín dụng – Hợp đồng thế chấp liên quan đến Bất Động Sản đó hoặc cung cấp số liên hệ bên quản lý hồ sơ vay để xác minh thông tin chính xác hay không.
=> Có thể kiểm tra chéo 2 cách với nhau để xác thực thông tin chính xác nhất.
Bước 2: Tiến hành thỏa thuận giao dịch
Tốt nhất bên mua chỉ nên đặt cọc một số tiền nhỏ làm tin rồi hẹn ngày công chứng mua bán thanh toán phần còn lại luôn để phòng tránh các rủi ro (nếu có). Nếu thỏa thuận được với bên bán thì nên hẹn công chứng luôn, khỏi phải đặt cọc.
(Còn nếu muốn đặt cọc công chứng thì phải có Văn bản chấp thuận cho nhận đặt cọc, chuyển nhượng tài sản thế chấp của ngân hàng)
LƯU Ý: Hiện nay ở Thành phố Hồ Chí Minh có một số Quận/Huyện quy định bắt buộc phải xóa thế chấp tại UBND Quận/Huyện trước rồi mới được đóng dấu công chứng Hợp đồng mua bán (Ví dụ: Quận 12 – Quận Gò Vấp – Huyện Củ Chi…). Nếu giao dịch Bất Động Sản ở những Quận/Huyện này thì các bên nên chuẩn bị phương án xóa thế chấp lấy nhanh hoặc thỏa thuận các phương án dự phòng với nhau ngay từ đầu ở bước này.
Bước 3: Soạn hồ sơ công chứng mua bán
Tới ngày công chứng, hai bên chuẩn bị hồ sơ cần thiết đưa cho bên Văn phòng công chứng soạn sẵn và kiểm tra tính hợp lệ. Sau khi thống nhất các điều khoản hợp đồng thì hai bên sẽ cùng ký tên, lăn tay nhưng chưa đóng dấu (hay còn gọi là ký treo). Hồ sơ đã ký treo này sẽ được công chứng viên – chính là người đứng giữa đảm bảo quyền lợi cho cả 2 bên – giữ hồ sơ. Việc này tránh rủi ro khi lấy sổ ra được rồi mà bên bán đổi ý không ký Hợp Đồng công chứng mua bán nữa.
* Đồng thời ở bước này, bạn sẽ nhờ Văn Phòng công chứng soạn luôn một Giấy ủy quyền làm giấy tờ cho bên mua (hoặc bên nhận làm dịch vụ giấy tờ) để chủ động trong việc hoàn tất hồ sơ xóa thế chấp và đăng bộ sang tên.
=> LƯU Ý: Ở bước này hai bên có thể tới Văn Phòng công chứng ký treo trước hoặc nhờ công chứng viên trực tiếp đến ngân hàng để cho 2 bên ký treo ngay tại ngân hàng.
Bước 4: Bỏ tiền vào làm thủ tục tất toán khoản vay và lấy sổ
Thông thường, khi đã xác định được ngày công chứng thì bên bán sẽ báo cho ngân hàng trước một ngày để họ chuẩn bị: số tiền cần thiết để tất toán khoản vay; đưa tài sản bảo đảm (sổ hồng) về sẵn tại Chi Nhánh – Phòng Giao Dịch đang phụ trách hồ sơ của bên bán; soạn sẵn 2 đơn đăng ký xóa thế chấp (để nộp UBND Quận/Huyện) + 2 thông báo giải chấp (nộp Văn Phòng công chứng xác nhận khi ký công chứng chuyển nhượng và xóa trên hệ thống công chứng + nộp UBND Quận/Huyện).
Ở ngân hàng, bạn kiểm tra một lần nữa với bộ phận quản lý hồ sơ vay của bên chủ nhà, xác thực khoản vay thế chấp bằng Bất Động Sản này không liên đới với bất kỳ khoản vay nào khác và bạn bỏ vào đúng số tiền đã thỏa thuận là sẽ tất toán lấy được sổ ra ngay trong ngày. Tránh một số trường hợp rủi ro do người bán có nhiều khoản nợ (xấu) tại ngân hàng, khi bỏ tiền vào tất toán lại không lấy sổ ra được.
Nếu mọi việc suôn sẻ thì thời gian dự kiến để hoàn tất các bước nộp tiền – thu nợ – xử lý tất toán – trả tài sản bảo đảm (sổ hồng) tầm 1 – 2 tiếng hoặc mất cả buổi tùy ngân hàng; nên tranh thủ làm vào đầu giờ sáng để hoàn thành kịp mọi việc trong ngày.
=> LƯU Ý: Ở bước này, bên mua có thể chuyển trước đúng số tiền cần thiết để tất toán lấy sổ ra. Phần tiền còn lại tùy theo thỏa thuận mà bên mua có thể chuyển luôn tại thời điểm đó hoặc đợi sau khi đóng dấu công chứng xong thì mới chuyển tiếp cho bên bán. Nếu đã chuyển đủ tiền thì sổ hồng từ lúc trả ra ở ngân hàng nên do bên mua giữ cùng với bên bán mang về Văn Phòng công chứng để đóng dấu.
Bước 5: Mang sổ hồng về Văn Phòng công chứng đóng dấu Hợp đồng mua bán
Sau khi lấy được sổ hồng bản chính + 2 đơn đăng ký xóa thế chấp + 2 thông báo giải chấp của ngân hàng ra, mọi người cùng mang hồ sơ về Văn Phòng công chứng để đóng dấu phát hành hồ sơ.
Trừ một số Quận/Huyện bắt buộc xóa thế chấp trước mới cho đóng dấu công chứng mua bán thì những Quận/Huyện còn lại vẫn có thể ký công chứng mua bán rồi xóa thế chấp ở Uỷ Ban Nhân Dân Quận/Huyện sau.
Mỗi bên sẽ giữ 01 bản chính hợp đồng chuyển nhượng. Lúc này bên mua (hoặc bên dịch vụ) soạn một bộ hồ sơ đầy đủ để chuẩn bị tới bước tiếp theo là xóa thế chấp và nộp hồ sơ đăng bộ sang tên.
Bước 6: Nộp hồ sơ xóa thế chấp
Trên thực tế, trước đây có thể vừa nộp xóa thế chấp và đăng bộ sang tên cùng một lúc được. Nhưng hiện nay theo quy định mới nhất ở Thành phố Hồ Chí Minh, bạn phải xóa thế chấp xong rồi mới được nộp hồ sơ đăng bộ sang tên hoặc đăng ký thế chấp mới.
Thời gian trả kết quả xóa thế chấp dao động từ 1-3 ngày làm việc tùy địa phương.
Bước 7: Nộp hồ sơ đăng bộ sang tên
Sau khi nhận sổ hồng đã xóa thế chấp xong, tiến hành nộp hồ sơ vào bộ phận một cửa của Uỷ Ban Nhân Dân Quận/Huyện để làm thủ tục đăng bộ sang tên.
Thời gian ở bước này dao động từ 14-28 ngày làm việc tùy địa phương. Nếu là đổi sổ mới thì thời gian có thể lâu hơn.
Bước 8: Nộp thuế và nhận sổ hồng đã sang tên.
Sau khi tới ngày hẹn sẽ nhận được thông báo đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Hoàn thành nghĩa vụ thuế và nộp biên lai vào Uỷ Ban Nhân Dân Quận/Huyện thì sẽ nhận lại được sổ hồng bản chính đã cập nhật sang tên bên mua.
=> Đây là 8 bước cơ bản giao dịch mua nhà đất tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh khi có hồ sơ mua bán Bất Động Sản đang thế chấp tại ngân hàng. Có thể tùy từng địa phương khác nhau thì những bước cụ thể sẽ có sự thay đổi cho phù hợp.
