6 LƯU Ý CẦN NHỚ KHI KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT

         Như các bạn đã biết có 2 hình thức đặt cọc mua bán nhà đất phổ biến là cọc giấy tay và cọc công chứng, cả 2 đều có giá trị pháp lý như nhau. Trong khi hợp đồng đặt cọc công chứng đã có văn phòng công chứng kiểm tra các thủ tục pháp lý cần thiết cho hai bên theo đúng quy định. Và sau đây là 6 lưu ý bạn cần phải nhớ khi ký hợp đồng đặt cọc bằng giấy tay sao cho hợp lệ, an toàn và hiệu quả.

1/ Thông tin của các bên trong hợp đồng phải đầy đủ:

Bên mua – Bên bán và Bên làm chứng bao gồm: họ tên – năm sinh – số căn cước công dân – địa chỉ thường trú – số điện thoại, số tài khoản ngân hàng…

• Việc đặt cọc nên được tiến hành tại căn nhà đang bán hoặc nơi ở của chủ nhà trong trường hợp nhà bán đang cho thuê.

LƯU Ý: nên xem xét các chủ thể tham gia có đủ thẩm quyền giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc này hay không?

• Ví dụ: nếu nhà của 2 vợ chồng thì phải 2 người ra ký hợp đồng nhận cọc; nếu sở hữu của hộ gia đình thì toàn bộ hộ gia đình phải ra ký; nếu không phải là chủ nhà thì phải có giấy ủy quyền nhận cọc hợp lệ…

2/ Thông tin về tài sản chuyển nhượng phải rõ ràng:

• Có Địa chỉ – Số tờ – Số thửa.
• Diện tích đất – Diện tích sàn xây dựng – Loại đất (Ví dụ: đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp…)
• Hiện trạng nhà đất như thế nào.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất số bao nhiêu, do cơ quan nào cấp vào ngày tháng năm nào?

3/ Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán:

• Giá chuyển nhượng là bao nhiêu? Giá khai khi công chứng mua bán bao nhiêu?
• Thanh toán làm mấy đợt, cụ thể ra sao?
• Số tiền đặt cọc như thế nào: thông thường từ 5 – 10% giá trị chuyển nhượng hoặc một con số chẵn phù hợp theo thỏa thuận của hai bên.
• Kinh nghiệm cho thấy bên mua nên giữ lại một khoản tiền nhất định từ 3-5% giá trị mua bán để chủ động trong việc kê khai và đóng các nghĩa vụ thuế cùng các chi phí phát sinh (nếu có) liên quan đến bên bán. Sau khi hoàn tất hồ sơ xong thì bù trừ lại sau.
• Một số các chi phí thuế và phát sinh liên quan đến nghĩa vụ của bên bán có thể kể đến như sau: thuế thu nhập cá nhân, thuế phi nông nghiệp hàng năm; chi phí xử lý khi khai báo thuế thấp hơn giá mua bán; chi phí xử lý khi nhà chưa hoàn công/ chưa đúng hiện trạng; tiền điện – nước – internet tính đến ngày bàn giao nhà…
• Ví dụ: Nhà bán 10 tỷ thì nên giữ lại 300 – 500 triệu (tương đương 3-5% giá trị) hoặc tối thiểu cũng phải 2% để đóng thuế TNCN.

4/ Thời gian đặt cọc và xử lý tiền đặt cọc:

• Thời gian đặt cọc cụ thể trong bao lâu: 1 tháng, 2 tháng hay 3 tháng…
• Thời gian ký công chứng mua bán: chậm nhất là ngày bao nhiêu?
• Địa điểm công chứng dự kiến cụ thể là ở văn phòng công chứng nào;
• Bên mua nếu không mua sẽ mất tiền đặt cọc.
• Bên bán nếu không bán sẽ phải hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương tiền đặt cọc (hoặc có thỏa thuận khác).

5/ Cam kết của các bên:

• Bên bán cam kết:tài sản không bị tranh chấp, khiếu kiện, hoặc kê biên thi hành án; không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
• Bên mua cam kếtđã xem xét kỹ, biết rõ về nguồn gốc sở hữu và thực trạng quy hoạch của BĐS định mua.

– Cùng các cam kết chung của hai bên.

* Lưu ý: Nếu thỏa thuận được thì bên mua nên đưa vào điều khoản bên bán chịu trách nhiệm hoàn toàn cùng các chi phí phát sinh nếu xảy ra các vấn đề pháp lý với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến hiện trạng căn nhà dẫn đến không đăng bộ sang tên được (hiện đang xảy ra phổ biến ở TP.HCM).

6/ Các thỏa thuận khác:

• Thông thường thì về thuế phí sẽ do:
• Bên bán đóng thuế thu nhập cá nhân và phí công chứng;
• Bên mua đóng lệ phí trước bạ và phí đăng bộ sang tên hoặc cấp đổi sổ;
• Bên bán có đồng ý cho bên mua vay ba bên thông qua ngân hàng để thanh toán hay không?
• Bên bán có đang vay ngân hàng và cần bên mua hỗ trợ bỏ tiền vào rút sổ ra ký công chứng hay không?
• Hợp đồng đặt cọc nên được ký tên và lăn tay kèm theo vì chữ ký có thể thay đổi theo thời gian.
• Biên nhận giao nhận tiền ký tên và lăn tay theo từng đợt giao nhận tiền thực tế. Nhận tới đâu ký tới đó.
• Một số các thỏa thuận khác tùy theo từng trường hợp cụ thể.

Ví dụ như để lại đồ nội thất nào, có giữ hợp đồng thuê hay không, thời gian bàn giao nhà cụ thể là ngày nào…

6 lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Trên đây là 6 lưu ý cần nhớ khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà bằng giấy tay sao cho hợp lệ và hiệu quả. Tất nhiên tùy theo tình hình thực tế tại địa phương mà các bạn có thể tham khảo và áp dụng phù hợp cho mình.

 Nguồn: Tìm Nhà Cùng Nam

Xem thêm

>> Quy Trình Thủ Tục Mua Căn Hộ Chung Cư
>> 13 Tiêu Chuẩn Phân Hạng Chung Cư