MUA NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG – 8 BƯỚC XỬ LÝ AN TOÀN

MUA NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG – 8 BƯỚC XỬ LÝ AN TOÀN

Hiện nay, hình thức mua bán Bất Động Sản đang vay thế chấp tại ngân hàng khá phổ biến trên thị trường. Thông thường, nếu bên bán (hoặc bên dịch vụ) tự bỏ tiền vào ngân hàng để lấy sổ ra rồi mới đi ký công chứng mua bán là tốt nhất. Nhưng đa phần các trường hợp chủ nhà do kẹt tiền không đủ khả năng xoay sở nên mới cần bên mua hỗ trợ phần tiền này. Vậy làm thế nào để giao dịch được thực hiện một cách suôn sẻ nhưng vẫn đảm bảo được quyền lợi và sự an toàn cho các bên (đặc biệt là bên mua).

cách mua nhà đất khi thế chấp ngân hàng an toàn

Sau đây là 8 bước xử lý cơ bản khi mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng, trên cơ sở là 2 bên đã chốt giá cả mua bán và các vấn đề khác; bên mua đồng ý hỗ trợ bỏ tiền vào ngân hàng lấy sổ cho bên bán.

8 bước mua nhà đất thế chấp ngân hàng

Bước 1: Xác thực thông tin giao dịch

Xem Bất Động Sản có thực sự là đang thế chấp tại ngân hàng hay không. Có hai cách:

Cách 1: nhờ người bán cung cấp photo hoặc hình chụp sổ hồng và ra VP công chứng tra cứu thông tin Bất Động Sản đó trên hệ thống sẽ biết được Bất Động Sản có đang thế chấp ngân hàng hay không.

Cách 2: nhờ bên bán cung cấp hồ sơ bản chính Hợp đồng tín dụng – Hợp đồng thế chấp liên quan đến Bất Động Sản đó hoặc cung cấp số liên hệ bên quản lý hồ sơ vay để xác minh thông tin chính xác hay không.

=> Có thể kiểm tra chéo 2 cách với nhau để xác thực thông tin chính xác nhất.

Bước 2: Tiến hành thỏa thuận giao dịch

Tốt nhất bên mua chỉ nên đặt cọc một số tiền nhỏ làm tin rồi hẹn ngày công chứng mua bán thanh toán phần còn lại luôn để phòng tránh các rủi ro (nếu có). Nếu thỏa thuận được với bên bán thì nên hẹn công chứng luôn, khỏi phải đặt cọc.

(Còn nếu muốn đặt cọc công chứng thì phải có Văn bản chấp thuận cho nhận đặt cọc, chuyển nhượng tài sản thế chấp của ngân hàng)

LƯU Ý: Hiện nay ở Thành phố Hồ Chí Minh có một số Quận/Huyện quy định bắt buộc phải xóa thế chấp tại UBND Quận/Huyện trước rồi mới được đóng dấu công chứng Hợp đồng mua bán (Ví dụ: Quận 12 – Quận Gò Vấp – Huyện Củ Chi…). Nếu giao dịch Bất Động Sản ở những Quận/Huyện này thì các bên nên chuẩn bị phương án xóa thế chấp lấy nhanh hoặc thỏa thuận các phương án dự phòng với nhau ngay từ đầu ở bước này.

Bước 3: Soạn hồ sơ công chứng mua bán

Tới ngày công chứng, hai bên chuẩn bị hồ sơ cần thiết đưa cho bên Văn phòng công chứng soạn sẵn và kiểm tra tính hợp lệ. Sau khi thống nhất các điều khoản hợp đồng thì hai bên sẽ cùng ký tên, lăn tay nhưng chưa đóng dấu (hay còn gọi là ký treo). Hồ sơ đã ký treo này sẽ được công chứng viên – chính là người đứng giữa đảm bảo quyền lợi cho cả 2 bên – giữ hồ sơ. Việc này tránh rủi ro khi lấy sổ ra được rồi mà bên bán đổi ý không ký Hợp Đồng công chứng mua bán nữa.

* Đồng thời ở bước này, bạn sẽ nhờ Văn Phòng công chứng soạn luôn một Giấy ủy quyền làm giấy tờ cho bên mua (hoặc bên nhận làm dịch vụ giấy tờ) để chủ động trong việc hoàn tất hồ sơ xóa thế chấp và đăng bộ sang tên.

=> LƯU Ý: Ở bước này hai bên có thể tới Văn Phòng công chứng ký treo trước hoặc nhờ công chứng viên trực tiếp đến ngân hàng để cho 2 bên ký treo ngay tại ngân hàng.

Bước 4: Bỏ tiền vào làm thủ tục tất toán khoản vay và lấy sổ

Thông thường, khi đã xác định được ngày công chứng thì bên bán sẽ báo cho ngân hàng trước một ngày để họ chuẩn bị: số tiền cần thiết để tất toán khoản vay; đưa tài sản bảo đảm (sổ hồng) về sẵn tại Chi Nhánh – Phòng Giao Dịch đang phụ trách hồ sơ của bên bán; soạn sẵn 2 đơn đăng ký xóa thế chấp (để nộp UBND Quận/Huyện) + 2 thông báo giải chấp (nộp Văn Phòng công chứng xác nhận khi ký công chứng chuyển nhượng và xóa trên hệ thống công chứng + nộp UBND Quận/Huyện).

Ở ngân hàng, bạn kiểm tra một lần nữa với bộ phận quản lý hồ sơ vay của bên chủ nhà, xác thực khoản vay thế chấp bằng Bất Động Sản này không liên đới với bất kỳ khoản vay nào khác và bạn bỏ vào đúng số tiền đã thỏa thuận là sẽ tất toán lấy được sổ ra ngay trong ngày. Tránh một số trường hợp rủi ro do người bán có nhiều khoản nợ (xấu) tại ngân hàng, khi bỏ tiền vào tất toán lại không lấy sổ ra được.

Nếu mọi việc suôn sẻ thì thời gian dự kiến để hoàn tất các bước nộp tiền – thu nợ – xử lý tất toán – trả tài sản bảo đảm (sổ hồng) tầm 1 – 2 tiếng hoặc mất cả buổi tùy ngân hàng; nên tranh thủ làm vào đầu giờ sáng để hoàn thành kịp mọi việc trong ngày.

=> LƯU Ý: Ở bước này, bên mua có thể chuyển trước đúng số tiền cần thiết để tất toán lấy sổ ra. Phần tiền còn lại tùy theo thỏa thuận mà bên mua có thể chuyển luôn tại thời điểm đó hoặc đợi sau khi đóng dấu công chứng xong thì mới chuyển tiếp cho bên bán. Nếu đã chuyển đủ tiền thì sổ hồng từ lúc trả ra ở ngân hàng nên do bên mua giữ cùng với bên bán mang về Văn Phòng công chứng để đóng dấu.

Bước 5: Mang sổ hồng về Văn Phòng công chứng đóng dấu Hợp đồng mua bán

Sau khi lấy được sổ hồng bản chính + 2 đơn đăng ký xóa thế chấp + 2 thông báo giải chấp của ngân hàng ra, mọi người cùng mang hồ sơ về Văn Phòng công chứng để đóng dấu phát hành hồ sơ.

Trừ một số Quận/Huyện bắt buộc xóa thế chấp trước mới cho đóng dấu công chứng mua bán thì những Quận/Huyện còn lại vẫn có thể ký công chứng mua bán rồi xóa thế chấp ở Uỷ Ban Nhân Dân Quận/Huyện sau.

Mỗi bên sẽ giữ 01 bản chính hợp đồng chuyển nhượng. Lúc này bên mua (hoặc bên dịch vụ) soạn một bộ hồ sơ đầy đủ để chuẩn bị tới bước tiếp theo là xóa thế chấp và nộp hồ sơ đăng bộ sang tên.

Bước 6: Nộp hồ sơ xóa thế chấp

Trên thực tế, trước đây có thể vừa nộp xóa thế chấp và đăng bộ sang tên cùng một lúc được. Nhưng hiện nay theo quy định mới nhất ở Thành phố Hồ Chí Minh, bạn phải xóa thế chấp xong rồi mới được nộp hồ sơ đăng bộ sang tên hoặc đăng ký thế chấp mới.

Thời gian trả kết quả xóa thế chấp dao động từ 1-3 ngày làm việc tùy địa phương.

Bước 7: Nộp hồ sơ đăng bộ sang tên

Sau khi nhận sổ hồng đã xóa thế chấp xong, tiến hành nộp hồ sơ vào bộ phận một cửa của Uỷ Ban Nhân Dân Quận/Huyện để làm thủ tục đăng bộ sang tên.

Thời gian ở bước này dao động từ 14-28 ngày làm việc tùy địa phương. Nếu là đổi sổ mới thì thời gian có thể lâu hơn.

Bước 8: Nộp thuế và nhận sổ hồng đã sang tên.

Sau khi tới ngày hẹn sẽ nhận được thông báo đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Hoàn thành nghĩa vụ thuế và nộp biên lai vào Uỷ Ban Nhân Dân Quận/Huyện thì sẽ nhận lại được sổ hồng bản chính đã cập nhật sang tên bên mua.

=> Đây là 8 bước cơ bản giao dịch mua nhà đất tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh khi có hồ sơ mua bán Bất Động Sản đang thế chấp tại ngân hàng. Có thể tùy từng địa phương khác nhau thì những bước cụ thể sẽ có sự thay đổi cho phù hợp.

Xem thêm

>> Quy Trình Thủ Tục Mua Căn Hộ Chung Cư
>> Rủi Ro Khi Bên Mua Vay Ngân Hàng Thanh Toán